Corte di Cassazione, Ordinanza n. 26166 del 25 settembre 2025
La controversia riguarda l’imposizione dell’Ici per un fabbricato costruito abusivamente su un terreno dato in locazione.
L’edificio era stato realizzato dal conduttore, senza il consenso del proprietario e in assenza di concessione edilizia.
Dopo averne avuto conoscenza, il proprietario aveva avviato una lunga azione giudiziaria per riottenere la disponibilità del terreno, aveva ottenuto l’annullamento della sanatoria edilizia rilasciata al conduttore e aveva poi demolito a proprie spese il fabbricato.
L’amministrazione comunale aveva comunque emesso avvisi di accertamento per l’Ici, ritenendo che, in base all’art. 934 del Cc., la costruzione accede automaticamente al suolo e diventa di proprietà del titolare del terreno, che quindi è soggetto passivo dell’imposta.
La norma di riferimento è l’art. 1, comma 2, del Dlgs. n. 504/1992, che stabilisce che il presupposto dell’Ici è il possesso di immobili, aree fabbricabili e terreni agricoli.
Secondo la giurisprudenza consolidata, è obbligato a pagare l’imposta chi risulta proprietario, anche se non ha materialmente edificato il fabbricato.
La questione centrale è se il proprietario debba pagare l’Ici anche quando non ha mai avuto il possesso effettivo dell’immobile e si è attivato per rimuovere l’abuso.
Nel tempo, la giurisprudenza aveva ritenuto che l’imposta fosse dovuta anche in questi casi, poiché l’accessione rende comunque il proprietario titolare dell’immobile.
Tuttavia, la Corte Costituzionale, con la Sentenza n. 60/2024, ha stabilito che non è conforme ai principi costituzionali (artt. 3 e 53 della Costituzione) tassare un immobile occupato abusivamente, quando il proprietario non ha la possibilità di godere del bene.
La Legge n. 197/2022 ha poi introdotto una norma che esenta da Imu gli immobili occupati abusivamente e non disponibili.
Questi principi si fondano sull’idea che la tassazione deve colpire solo situazioni in cui il contribuente ha effettiva disponibilità del bene e capacità contributiva reale.
Nel caso esaminato, la situazione non è identica all’occupazione abusiva pura: qui il terreno era locato e la costruzione è stata realizzata dal conduttore, non da un estraneo.
Si tratta però di una costruzione fatta senza autorizzazione, quindi contro la volontà del proprietario, che non ne ha mai tratto alcun vantaggio.
La Suprema Corte ha rilevato che l’orientamento tradizionale, che impone il pagamento dell’Ici in base al solo principio dell’accessione, potrebbe entrare in conflitto con la Costituzione.
Il tributo infatti verrebbe preteso anche in assenza di possesso effettivo, cioè senza che vi sia una reale capacità contributiva.
Inoltre, la tassazione piena in questi casi appare irragionevole se confrontata, ad esempio, con i casi in cui l’immobile è inagibile, per i quali la legge riconosce riduzioni d’imposta.
Di conseguenza, i Giudici di legittimità hanno sospeso il giudizio e ha rimesso la questione alla Corte Costituzionale, sollevando dubbi di legittimità dell’art. 1, comma 2, del Dlgs. n. 504/1992 per possibile contrasto con gli artt. 3, 42 e 53 della Costituzione.
La questione riguarda in sostanza se un proprietario debba pagare un’imposta patrimoniale su un bene di cui non ha mai avuto disponibilità, realizzato abusivamente da altri, e per il quale si è attivato per rimuovere l’abuso.
La decisione della Consulta potrà incidere sull’intera disciplina della tassazione di fabbricati abusivi edificati da terzi su terreni locati.