Corte di Cassazione, Ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026
La controversia riguarda un avviso di accertamento con cui viene tassata una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno, ritenuto dall’Ufficio “edificabile di fatto” e quindi imponibile come reddito diverso ai sensi degli artt. 67 e 68 del Tuir. Il contribuente aveva venduto nel 2008 il terreno a una Società e l’Amministrazione aveva calcolato la plusvalenza come differenza tra il prezzo incassato e il valore di acquisto rivalutato. I Giudici di merito avevano dato ragione al contribuente, sostenendo che al momento della cessione il terreno fosse agricolo, che l’edificabilità fosse stata formalizzata dal Comune solo anni dopo e che non vi fossero indici concreti di una vocazione edificatoria “di fatto”, valorizzando anche la circostanza che su terreni agricoli fosse comunque possibile installare impianti di distribuzione carburanti secondo una disciplina regionale. La Suprema Corte accoglie il ricorso dell’Agenzia e chiarisce che un’area può essere edificabile non solo “di diritto” (perché tale nello strumento urbanistico), ma anche “di fatto”, cioè quando, pur senza una qualificazione urbanistica formale, emergono elementi oggettivi che mostrano una concreta vocazione edificatoria. Gli indici richiamati dalla giurisprudenza (come vicinanza a centri abitati, sviluppo edilizio delle zone limitrofe, servizi e urbanizzazioni, collegamenti, e altri elementi oggettivi) non sono un elenco rigido, possono essere considerati anche altri fatti significativi. Inoltre, l’utilizzazione edificatoria va intesa in senso ampio e comprende anche interventi non residenziali. Secondo la Suprema Corte, il giudice regionale non ha applicato correttamente questi principi perché ha considerato poco rilevanti circostanze come il rilascio del permesso di costruire a pochi giorni dalla vendita (segno che l’iter amministrativo era in fase avanzata) e un prezzo di cessione non coerente con quello tipico dei terreni agricoli. Per questo la Sentenza viene cassata e la causa rinviata al Giudice tributario di secondo grado, che dovrà riesaminare la vicenda valutando in modo completo la possibile edificabilità di fatto e motivando nuovamente la decisione.