Corte di Cassazione, Ordinanza n. 37207 del 20 dicembre 2022
Nella fattispecie in esame, la Suprema Corte rileva che la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, della Legge n. 311/2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona ma, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui all’art. 8, comma 7, del Dpr. n. 138/1998, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento. I Giudici di legittimità precisano che la disposizione di cui all’art. 1, comma 335, citata, va letta nel più complessivo contesto regolativo di cui al Dpr. n. 138/1998. Inoltre, i dati normativi che, così, vengono in considerazione, esplicitano che la revisione “parziale” del classamento delle unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale, qui inteso in riferimento ad “una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona” che “abbia una ricaduta sulla rendita catastale”, ove, quindi, non è irragionevole che detta modifica di valore dell’immobile si ripercuota sulla rendita catastale il cui “conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza ad eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo”. La disposizione che autorizza la revisione “parziale” del classamento, in relazione ad unità immobiliari ricadenti in microzone comunali “per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al Dpr. n. 138/1998, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali”, integra, perciò, il presupposto degli “atti attributivi delle nuove rendite” che, però, essi stessi debbono esplicitare le ragioni della revisione del classamento con riferimento, com’è nella fattispecie, alla (nuova) classe, e rendita catastale, attribuite all’unità immobiliare (classe a sua volta “rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona”). Infatti, l’obbligo di motivazione degli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento. L’indicazione delle “caratteristiche edilizie del fabbricato” torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per il profilo della motivazione dell’atto (logicamente conseguente a quello che ne identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l’adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale. E, del resto, il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona così che, una volta giustificato quest’ultimo, rimangono pur sempre da spiegare le ragioni in forza delle quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento. In conclusione, l’atto attributivo della nuova rendita catastale (quale conseguente alla diversa classe identificativa del superiore “livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare”) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale (recte del loro rapporto), nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua categoria, classe e rendita catastale), così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare.